Retour à la page contenant cette publicationLe recours par le promoteur à l’assurance « dommage ouvrage » avant réception
Au cours de la phase de chantier, le maître d’ouvrage peut subir les aléas de la défaillance d’une entreprise dans l’exécution de son marché.
Plus précisément, les prestations de l’entrepreneur peuvent être affectées de graves malfaçons et/ou désordres qui ne seront pas repris en raison de la mauvaise volonté de l’entreprise ou de sa mise en redressement ou liquidation judiciaire.
Pour pallier cette situation, le maître d’ouvrage a la possibilité d’actionner l’assurance dommages-ouvrage.
Cette assurance dite de chose a la particularité de pouvoir être actionnée avant la réception de l’ouvrage au contraire de l’assurance de responsabilité décennale de l’entreprise.
En effet, aux termes de l’article L.242-1 al. 8 du Code des assurances, « l’assurance dommages garantit le paiement des réparations nécessaires lorsqu’avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ».
Le maître d’ouvrage doit donc d’abord mettre en demeure l’entreprise défaillante de remédier aux malfaçons et/ou désordres affectant ses prestations.
Si cette mise en demeure est « infructueuse », le maître d’ouvrage doit alors solliciter ou prononcer la résiliation du marché contracté avec l’entrepreneur défaillant.
La résiliation du marché peut également résulter d’une demande de l’administrateur judiciaire en cas de redressement ou liquidation judiciaire de l’entrepreneur défaillant.
Puis, le maître d’ouvrage procède à la déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage en lui joignant une copie de la mise en demeure et de la résiliation.
Toutefois, tous les dommages ne sont pas couverts ; seuls ceux relevant de l’article 1792 du Code civil sont concernés.
En d’autres termes, le maître d’ouvrage doit démontrer que la mauvaise prestation réalisée par l’entreprise défaillante constitue « un dommage, même résultant d'un vice du sol, qui compromet la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rend impropre à sa destination ».
De même, l’assurance dommages-ouvrage ne permet pas l’achèvement du marché en lieu et place de l’entrepreneur défaillant ; le maître d’ouvrage ne pourra pas solliciter de l’assureur le financement des travaux non-réalisés.
Cependant, l’article L.242-1 al. 8 précise que l’assureur est tenu de garantir « le paiement des réparations nécessaires ».
La Cour de cassation (Cass. civ 3ème, 14 déc. 2011, Bull. civ. III n°212) confirme que le montant de la garantie, qui doit être versé par l’assureur, « est égal au coût des travaux de remise en état des ouvrages dans la limite du coût total prévisionnel de la construction ».
À ce titre, cette assurance apporte un certain avantage pour le maître d’ouvrage si l’ouvrage comporte une importante malfaçon au point qu’un expert judiciaire préconise la démolition et la reconstruction ; l’assureur sera contraint de financer non seulement les mauvaises prestations réalisées par l’entreprise défaillante, mais également la reconstruction pour remettre l’immeuble dans son état.
À noter que, même si l’immeuble a été vendu en VEFA, le bénéficiaire de l’indemnité est le promoteur – maître d’ouvrage et non les acquéreurs, propriétaires du bien sinistré (Cass. civ. 3ème, 16 déc. 2009, n°09-65.697, Bull. civ. III n°278.).
Ainsi, l’assurance dommages-ouvrage permettra au maître d’ouvrage d’obtenir les fonds nécessaires à la reprise des malfaçons et désordres occasionnés par l’entrepreneur défaillant.
Toutefois, il y a lieu de rappeler que l’indemnité versée par l’assureur dommages-ouvrage ne peut servir qu’au financement des réparations de l’ouvrage ; il est fondé à en obtenir le remboursement du trop-perçu ou de toute somme affectée à un autre usage.
Maître Taniev LABÉJOF
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